Mi primera recomendación, y quizá la más importante: respira hondo un par de veces y pregúntate cuánto quieres pagar al mes.
¿Qué mensualidad estás buscando?
Si tu primera respuesta fue «lo menos que se pueda», no te culpo. Al principio de la búsqueda todos queremos la casa más grande, la más bonita, la mejor ubicada y con la mensualidad más baja.
Pero las mensualidades no salen de los deseos, salen de las matemáticas. Así que haz tu presupuesto con calma y ten muy claro el número que estás buscando. Con ese número en la mano, ya podemos hablar de la regla.
La Proporción 10 a 1
En la primera versión de este artículo la llamé «Relación 10 a 1»; en mi guía de compra se llama Proporción 10 a 1. Es la misma, y dice así:
El precio de la propiedad entre 100 es, más o menos, tu mensualidad.
- $1,000,000 → unos $10,000 al mes
- $1,500,000 → unos $15,000
- $2,500,000 → unos $25,000
- $3,500,000 → unos $35,000
- $5,000,000 → unos $50,000
Así de sencillo: en 5 segundos y sin calculadora. ¿Soy prodigio de la NASA? Ni cerca, no sé ni usar una calculadora científica. Por eso me gusta tanto esta regla: se hace de cabeza, en la primera llamada, y sirve igual para casas y departamentos, nuevos o usados.
¿Y si la propiedad está en dólares?
Funciona igual: $100 mil dólares son unos $1,000 dólares al mes, y $300 mil dólares, unos $3,000. Solo ten presente que el crédito hipotecario del banco en México se firma en pesos, así que tu mensualidad también va a ser en pesos. Si lo que ganas es en dólares, lo que te cuesta cada mes se va a mover con el tipo de cambio.
Si ese es tu caso, te platico en otro artículo cómo comprar en Tijuana si trabajas en Estados Unidos.
¿Qué tan exacta es con las tasas de hoy?
Esta regla la uso casi a diario desde hace más de 15 años, y en ese tiempo las tasas han subido y bajado. Así que para esta actualización hice algo que no acostumbro: saqué la calculadora (la normal, no la científica).
Haz de cuenta que compras con crédito bancario a tasa fija, das el 10% de enganche —el banco presta hasta el 90%— y pagas a 20 años. Esto es lo que te cobraría el banco al mes por cada millón de pesos de precio, ya con los seguros de vida y de daños que van dentro de la mensualidad:
| Tasa anual | A 20 años | A 15 años |
|---|---|---|
| 9% · de las más bajas que anuncian hoy los bancos | $8,800 | $9,800 |
| 10.1% · el promedio de los créditos nuevos que dieron los bancos en marzo | $9,500 | $10,400 |
| 11.3% · el promedio de lo que ofrecen bancos y financieras en julio | $10,200 | $11,100 |
| 12% · una tasa alta | $10,600 | $11,500 |
| Lo que dice la regla | $10,000 | $10,000 |
Por cada $1,000,000 de precio, con 10% de enganche y pago fijo. Las tasas son de 2026; de dónde sale cada una está al final.
A 20 años, la regla le sigue atinando. Con la tasa promedio de hoy se pasa como un 5% —te dice $10,000 y serían unos $9,500—, y aun en los extremos de la tabla no se aleja más de un 12%. Con las tasas a las que más se está prestando se equivoca un poco hacia arriba, y para armar un presupuesto ese es el lado bueno para equivocarse.
A 15 años, en cambio, con las tasas promedio se queda corta. Ahí mi ajuste es sencillo: usa 11 a 1, o sea, súmale un 10%. Con eso, una propiedad de $2 millones a 15 años te da unos $22,000 al mes.
Y si das más enganche, la mensualidad baja: con 20% en vez de 10%, réstale más o menos un 10%.
Un ejemplo con números de Tijuana
De las casas y departamentos que tengo hoy en venta con precio en pesos, el de en medio es de $2,500,000. Con la regla, son $25,000 al mes.
Con la tasa promedio de hoy, a 20 años, el banco te cobraría unos $23,600. De eso, cerca de $1,700 son los seguros de vida y daños al inicio del crédito; sin ellos serían unos $21,900. Si consigues una de las tasas más bajas, bajarías a unos $22,000; si te toca una de 11.3%, subirías a unos $25,500.
Y para llegar a la firma necesitas juntar otra cosa: el 10% de enganche ($250,000) más los gastos de escrituración, que con crédito bancario andan cerca del 7% ($175,000). Unos $425,000, el 17% del precio. Esa parte te la detallo en mi guía para comprar tu primera propiedad en Tijuana.
La regla al revés, que es como de verdad se usa
Este pequeño gran truco sirve todavía más al revés: para saber cuánto puede valer, como máximo, la propiedad que estás buscando. Multiplica por 100 la mensualidad que quieres pagar.
- Si tu tope cómodo son $20,000 al mes, busca propiedades de hasta $2 millones.
- Si son $35,000, hasta $3.5 millones.
Como yo siempre digo, la pregunta importante no es ¿cuánto gano? ni ¿hasta cuánto califico? Tampoco ¿hasta cuánto podría pagar con mil y un sacrificios?
La pregunta importante es: ¿cuánto quieres pagar cada mes?
¿Con qué cantidad estás tranquilo y con cuál ya vivirías estresado? Toma en cuenta tu situación, tus prioridades y tu paz mental. Mi recomendación es que tu búsqueda y tu presupuesto se basen en lo que quieres pagar al mes, no en lo máximo que podrías pagar.
Lo que la regla no te dice
Aquí necesito ser claro: la Proporción 10 a 1 es para orientarte, no es una cotización. La mensualidad exacta la fija el banco cuando autoriza tu crédito, con tu tasa, tu plazo y tu perfil.
Es un número redondo, no un desglose. Lo que comprobé es que, a las tasas de hoy, cae cerca de la mensualidad completa que cobra el banco, con los seguros de vida y daños que van dentro de cada pago. Lo que no trae:
- 🧾 Lo que se paga una sola vez. El enganche, el avalúo, la comisión por apertura —hoy va de 0% a 1.5% del crédito, según el banco— y los gastos notariales, impuestos y derechos de la escritura.
- 🛡️ Otros seguros. Algunos bancos suman un seguro de desempleo; ese no está en la regla.
- 📊 El CAT. El Costo Anual Total junta en un solo número la tasa, las comisiones y los seguros obligatorios, y es el que sirve para comparar bancos. La regla no te dice qué banco te conviene; el CAT sí. Como referencia, en julio de 2026 el CAT promedio que ofrecían bancos y financieras para un crédito hipotecario en pesos a tasa fija era de 13.8%, según Banco de México. Pide el CAT de cada opción y compáralas lado a lado.
- 📈 Tu tasa. La que anuncian los bancos es «desde»; la tuya sale de tu estudio de crédito. Y pesa: un punto de diferencia mueve tu mensualidad como un 6% a 20 años.
¿Y con Infonavit o Fovissste?
Ahí la cuenta cambia. La mensualidad se descuenta de tu nómina y depende de tu salario y del monto de tu crédito; en Infonavit, además, las aportaciones de tu patrón se integran a tu pago. La regla te sirve para ubicar el precio de lo que buscas, pero tu descuento real sale de tu precalificación.
Y si vas a juntar créditos —un Cofinavit, tu Infonavit con el de tu pareja o un crédito bancario con tu subcuenta de vivienda—, la regla te da una primera idea de la casa completa. Para afinarla hay que restar tu enganche y tu subcuenta, y separar lo que se paga por nómina de lo que sale de tu bolsa. Esa cuenta ya es de tu caso, y es justo el tipo de problema que me gusta resolver.
Tu número primero, luego las casas
La Proporción 10 a 1 sigue siendo de mis herramientas favoritas: se explica en una frase, no pide calculadora y, con las tasas de hoy, le sigue atinando. Úsala para orientarte y para ponerle tope a tu búsqueda; la cifra exacta, pídesela al banco.
Si ya tienes tu número, el siguiente paso es ver qué hay en ese rango: aquí está lo que tengo disponible. Y si quieres llegar con todo claro —el enganche, los gastos de escrituración, qué crédito se junta con cuál y otras cosas de la mensualidad que conviene saber antes de firmar—, está en la guía para comprar tu primera propiedad.
Si quieres que hagamos la cuenta con tu caso, escríbeme y la revisamos juntos. Soy René González.
De dónde salen los números
- Tasas y CAT: Banco de México, cuadro CF303 del SIE, «Tasas de interés de crédito a los hogares», datos a julio de 2026 (crédito en pesos a tasa fija de bancos, sofoles y sofomes: tasa mínima 9.00%, tasa promedio 11.34%, CAT promedio 13.82%); y Informe Trimestral enero-marzo 2026 (tasa promedio de los créditos nuevos de la banca a la vivienda: 10.13% en marzo de 2026).
- Seguros, comisión por apertura y porcentaje que financian: CONDUSEF, comparativo de crédito hipotecario, primer trimestre de 2026.
- La cuenta: amortización con pago fijo mensual sobre un préstamo del 90% del precio, más los seguros de vida y daños al inicio del crédito (los de uno de los bancos grandes en el comparativo de CONDUSEF; con los de otro, sale prácticamente igual).
- El precio de en medio: mi inventario en venta en casasenventatijuana.com al 24 de septiembre de 2026 (23 casas y departamentos con precio en pesos).
- Enganche y gastos de escrituración: mi guía para comprar tu primera propiedad.
Soy René González
Asesor inmobiliario en Tijuana. Escribo esto porque son las preguntas que me hacen todas las semanas, y prefiero dejarlas contestadas de una vez.
Si tu caso se parece al del artículo, escríbeme y lo revisamos juntos.
